我国房地产危机已经持续了三年多，目前仍没有结束的迹象。

蛇年春节前，万科高层的人事变动引发市场担忧，其大股东深圳地铁表示，有足够的资金有能力解决万科的财务问题。同时，信达地产也成立了200亿的房地产纾困基金。与此相对是恒大、碧桂园、融创等民营房地产公司处于亏损破产的危险之中。

再来看资本市场的政策，央行的降息、降准及主动下降房贷利率都是以刺激房地产市场回暖带动股票市场的慢牛行情。金融房产两大板块对指数影响深远，尤其是上证50指数几乎全由这两大板块组成，其他指数中，金融地产的权重也处于较高的水平。

中国社科院房地产研究中心主任分析认为，未来三到五年内，行业集中度将进一步提升，预计前十大开发商市场份额将超过 50%，民营房企面临与国资央企竞争的压力。

由此，子沐研究认为，结束本轮房地产危机的关键在于全部国有化，这正是政府出手干预的结果。而且整个房地产行业正变得更加由国家主导。

万科化债方案中，国资委控制的深圳地铁将从万科手中收购多个项目，以此向万科输血。但是民营企业就没这么好的运气，政府的救助不包括债务问题，仅仅是指已经销售房产的交付。

深究房地危机的主要原因，主要是房地产公司举债融资的财务杠杆与房地产市场监管趋势背离，再叠加地方政府从土地拍卖政策中拿走大部分利润，近而导致资金链断裂，放大了房地产市场政策的风险。

而当前民营房地产公司烂尾项目的解决方案，是能否结束房地产危机的关键。

既然政府拿走了房地产企业的大部分利润，那么由政府来解决房地产危机也是顺理成章，而解决的方案也非常简单，那就是全面国有化。

国有化后，房地产市场的竞争压力减小，能够得到更多的信贷支撑，政府也可以综合人口情况动态调整土地用途。

对于投资者而言，如何从房地产危机中受益呢？

一、受特朗普关税的影响，房地产股票的金融属性可以保护货币价值，而且房地产价值和租金往往会随着通胀而上涨。我国也在是解决通货紧缩的问题，此时的房地产市场会出现严重的低估情况。

二、对于像万科、国企这样的房地产公司，因有国家信用的背书，在财务问题，亏损问题上都能获得超越国民待遇的支持。

三、由资产管理公司或国有房地产企业兼并民营企业。当然兼并的价格可能只约等于解决民营企业风险的规模。信达地产的纾困基金估计就是用来干这个的。我们称之为捡尸纾困。

如今的房地产市场，一边是不断下降的房价，一边是债务到期，而降价只能解决现金流的问题，而不能解决危机本身。国企央行和地方政府其实是在等待民营房地产企业的危机演绎到不得不出手收购的地步，只有这样，才能拿到一个无法拒绝的低廉价格。

不知道，大家有没有看到《大染坊》，陈寿亭在与藤井谈判时，先是避而不见，在藤井找上门后，才以迫不得已，用仍低的价格买到了那一船的坯布。

现在的房地产市场，还处于避而不见的状态，这也给了投资者建仓的时间，一是等待价格，一是等待民营企业主动送上门。

截止2023年末，我国共有房地产开发经营企业20.60万家。其中央企21家，国企有71家，每个城市基本都有地方性国企房地产开发商。2024年房地产行业top30中，民营房企只剩下7家。16家千亿房企中，民营房企仅剩下3家。

我们只需要观察2025年，房地产行业是否出现兼并重组，这将是一个重要的买入信号。

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